El Registro de la Propiedad tiene como objetivo la anotación o inscripción de los actos y contratos relacionados con el dominio y otros derechos que sean reales sobre bienes inmuebles. Recuerda que puedes solicitar la información sobre los bienes inmuebles de forma online la nota simple.
Las anotaciones o inscripciones expresadas se realizarán en el Registro, en cuya jurisdicción territorial residan los inmuebles.
El Ministerio de Justicia es el ente encargado de los registros de propiedad en España. Todos los proyectos referentes a ellos están comisionados a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
La totalidad del Territorio de España está dividida en circunscripciones, denominados Distritos Hipotecarios. Cada Distrito Hipotecario posee un Registro la Propiedad, con un Registrador de Propiedad encargado.
Todos los Registradores de España están integrados en el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España.
Procedimiento para la obtención del registro de la propiedad
A instancia de parte y de oficio. Las notas simples son expedidas a instancia de las partes: requieren la solicitud escrita de la persona interesada, incluso por fax, quedando archivada en el Registro, de modo que pueda conocerse la persona del solicitante, su domicilio y DNI durante 3 años. También puede realizar su consulta por medios telemáticos por medio del FLOTI (Fichero Localizador de Titularidades Inscritas).
El FLOTI, no es más que un sistema de petición de notas simples por internet; NO existe una base de datos a la que se pueda acceder de inmediato y sin control del interés. Las consultas de los usuarios se dirigen a un fichero central en el cual figura el Registro que contiene la información requerida, que la califica y en su caso expide la nota en el plazo de 24 horas a la dirección de correo electrónico del solicitante.
No obstante, se expedirá de oficio por el Registrador, si la calificación de un título presentado a inscripción es positiva y el estado registral de la titularidad o cargas fuera discordante con el reflejado en el título (art. 19 bis LH)
Los registros de la propiedad se solicitar a través de cualquier registrador.
Las personas interesadas tendrán la potestad de escoger al registrador que le dará la información registral en referencia a cualquier finca, aunque esta no pertenezca a la circunscripción a la cual pertenece, siempre que se expida mediante una nota simple que es informativa o radique en información sobre el contenido del Índice General Informatizado de Fincas y Derechos (art. 222.8 LH).
- Plazo. No hay plazos para la expedición de las notas simples, aunque se entiende que es el mismo que para las certificaciones (4 días por finca).
- Certificación: La certificación es la copia, transcripción o traslado, literal o en relación, de lo que contiene el Registro. Son el único medio de acreditar, en perjuicio de tercero, la libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos (art. 225 LH).
En cuanto a las certificaciones que pueden solicitarse, se pueden hacer diferentes clasificaciones, entre ellas tenemos:
De acuerdo al contenido del art. 223 LH, las certificaciones pueden ser:
- De los asientos de todas clases, relativos a bienes o personas que los interesados señalen.
- De asientos determinados que los mismos interesados señalen.
- De no existir asientos de ninguna especie, o de especie determinada.
De asientos o de documentos (art. 342 RH). La certificación también puede ser de asientos (es la regla general) o de los documentos archivados en el Registro, respecto de los cuales los Registradores puedan considerarse como sus archiveros naturales (art. 342 RH).
De dominio, cargas o de dominio y cargas (art. 235 LH). Por su objeto, pueden ser de dominio, de cargas o de dominio y cargas (art. 235 LH).
Por un período o por todo el tiempo (art. 224 LH). Por el tiempo, las certificaciones pueden referirse a un período fijo o a todo el tiempo transcurrido desde la instalación o reconstitución del Registro (art. 224 LH).
Literales o en relación (art. 232 LH). Por la forma de expedición, las certificaciones pueden ser literales o en relación. (Si no se expresa la clase, se entienden en relación)
Ordinarias, con información continuada o con informe (arts. 354 y 355 RH). Las certificaciones pueden ser ordinarias, o:
- Con información continuada (art. 354 RH), de los asientos de presentación que afecten a la finca y se practiquen desde la expedición de la certificación hasta los 30 días naturales siguientes.
- Con informe del registrador, vinculante o no vinculante (art. 355 RH). El medio de solicitar, y obtener, una Certificación es por escrito en soporte papel. Debe hacer la solicitud de forma personal, en el Registro de la Propiedad correspondiente. No obstante, existe también la posibilidad de obtener Certificaciones telemáticas, con firma electrónica reconocida del Registrador.
Es importante destacar el valor de las certificaciones en el tráfico jurídico:
- Son el único medio de justificar la libertad o gravamen de los bienes en perjuicio de tercero (art. 225 LH).
- Son un documento público (art. 1216 CC y 317.4 LEC).
- Su valor probatorio es el de las copias de los documentos públicos (art. 1220 CC).
Seguridad Jurídica del Registro de la Propiedad Español
El Sistema Registral español es, sin duda, homologable con los más seguros del mundo. Es un Registro de derechos. Los derechos inscritos quedan protegidos por los Tribunales, de tal forma que nadie puede ser privado de ellos si no es en un procedimiento judicial contradictorio, en que el titular inscrito sea parte.
El ordenamiento jurídico imputa a los derechos inscritos una cadena de presunciones legales, cuyo y su máximo efecto es el derivado del principio de fe pública registral.
El Principio de Publicidad, en caso de pugna entre la realidad y el Registro inviste de certeza a las declaraciones registrales.
Este Principio de Publicidad, tiene dos aspectos fundamentales:
- El aspecto procesal: En virtud del cual el titular registral puede hacer valer ante los Tribunales su derecho inscrito, frente a quién lo discuta, mediante Certificación expedida por el Registrador, en que se acredite la vigencia sin contradicción alguna, del asiento correspondiente. La carga de la prueba, por tanto, recaerá sobre quién discute el derecho inscrito.
- El aspecto sustantivo: En el que se deben distinguir dos dimensiones.
- Una Negativa: Lo no inscrito no afecta al que contrata confiado en el contenido registral.
- Otra Positiva: Que produce en el contenido registral, una doble presunción:
- Principio de Legitimación: Presunción iuris tantum (es decir, que admite prueba en contrario) de que lo que publica el Registro es verdad.
- Principio de Fe Pública Registral: Presunción iuris et de iure (es decir, que no admite prueba en contrario) de que lo que publica el Registro es exacto e íntegro. En definitiva, si se dan los siguientes requisitos:
- Inscripción del titular que transmite.
- Adquisición a título oneroso.
- Desconocimiento por parte del adquirente de alguna circunstancia que desvirtúe lo que publica el Registro (buena fe ésta que se presume)
- E inscripción por parte del adquirente
Se produce el efecto legal de que el nuevo titular queda totalmente protegido por el sistema registral español, incluso aunque el titular inscrito que le transmitió el derecho no fuera el titular verdadero de tal derecho.
Procedimiento Registral
El principio frecuente es el de la necesidad de titulación pública para registrar en el Registro de Propiedad. Los documentos públicos pueden ser judiciales, notariales o administrativos. De forma excepcional se aceptan documentos privados; como, por ejemplo: instancias para registrar la herencia de un único heredero, para la subsanación de determinados defectos, o para la anotación preventiva de créditos refaccionarios.
El procedimiento es rogado. Esto es, salvo excepciones, se inicia por el interesado en obtener la inscripción. Para esto se debe presentar el documento en el Registro; y practicarle un Asiento de Presentación en el Libro Diario, la duración de este proceso es de sesenta días hábiles.
La presentación se puede realizar de cuatro formas (sin que sea necesario extenderse en los pormenores):
- Vía telemática
- Físicamente o en persona;
- Por correo;
- Por fax, en cuyo caso deberá presentarse el documento físicamente en el plazo de 10 días hábiles.+
- Y ahora, de forma online
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El Registrador procederá a calificar del documento, y quedará bajo su total responsabilidad, en un plazo no menor a quince días hábiles. Si decide inscribir, se practicará la inscripción y cuando se haya hecho se le devolverá el documento al presentante, con nota al pie, firmada por el Registrador, de haberse despachado.
Si el Registrador nota algún tipo de defecto en el título, decidirá no inscribir al mismo. La Resolución del Registrador deberá indicar los Hechos y Fundamentos de Derecho, por los que decide no inscribir. En seguida deberá informarle al presentante, y al Notario encargado de autorizar la Escritura, o a la Autoridad judicial.
Administrativa de la que provenga el título. El asiento o proceso de presentación se diferirá de oficio por el Registrador, el plazo será de 60 días contados desde la última notificación referida.
Teniendo el Acuerdo del Registrador que decide no registrar el documento, el interesado puede elegir entre remediar el defecto, si fuera remediable, o recurrir al fallo del Registrador.
Solicitar una calificación por Registrador Sustituto.
Instar el denominado Recurso Gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. Ésta deberá resolver en el plazo de tres meses; y si no lo hiciera en ese plazo, se entenderá desestimado el Recurso. La Resolución que imponga, será recurrible ante un tribunal.
Plantear Juicio Verbal ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de provincia en la que radique el Registro de la Propiedad.
Cómo consultar el Registro de la Propiedad en España
1. Interés legítimo
Estos Registros son públicos para las personas que tengan interés en saber el estado de los bienes e inmuebles o sus derechos reales inscritos.
Este interés es presumido en todas las autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio o cargo.
2. Nota Simple
Concepto: La nota simple tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del Registrador.
Forma de obtenerlas: Existen 2 medios por el cual solicitar y obtener las Notas Simples:
- Por escrito en soporte de papel. Haciendo la solicitud de manera personal, en el Registro de Propiedad que le corresponda. Coste: 3,01€ más IVA, por cada finca.
- Por Internet. A través del primero de los Enlaces que se indica al final de esta página. Coste: 9,02 € más IVA, por cada finca.
3. Certificación
Concepto: La certificación es una copia, transcripción o traslado, de información literal en relación con el contenido del Registro, que previo su tratamiento profesional por el Registrador, constituyen el medio de acreditar fehacientemente una situación de hipoteca de una fincas y sus derechos.
Forma de obtenerlas: El medio de solicitar, y obtener, una Certificación es por escrito en soporte papel. Debe solicitarse de manera personal, en el Registro de la Propiedad que le corresponda.
No obstante, actualmente se está implementando, sin que lo esté todavía en la totalidad de los Registros de la Propiedad, la posibilidad de solicitar y obtener Certificaciones telemáticas, con firma electrónica reconocida del Registrador.
4. Consulta del Registro de la Propiedad, por Internet
El procedimiento es muy sencillo, y bastaría con seguir las indicaciones de la página indicada:
Dirección: https://www.registradores.org/registroVirtual/init.do
- La página ofrece la posibilidad de pago con tarjeta de crédito, en el caso de no ser un usuario abonado o no contar con un certificado previamente reconocido por el Colegio de Registradores:
- “pagos con tarjeta”. Debe rellenarse los datos de la tarjeta de crédito, y luego “Entrar”.
- Esta página da la posibilidad de escoger entre: Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de Bienes Muebles y Registro de Condiciones Generales de Contratación. Debe seleccionarse: “Publicidad Propiedad”.
- Y luego optar por lo que sea de interés al que lleva a cabo la consulta.
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